Махинации с недвижимостью

В последнее время на территории нашей страны стало действовать большое количество организованных преступных группировок (банд), занимающихся незаконным отъёмом у граждан полученного в наследство недвижимого имущества (домов, квартир, земельных участков). Ситуация осложняется тем, что преступники, как правило, имеют коррупционные связи в местных органах власти, в связи с чем зачастую их преступные махинации с наследством остаются безнаказанными.

Наиболее привлекательным для мошенников объектов преступных посягательств является оставшаяся после смерти наследодателя недвижимость, которую наследники юридически не оформили и не зарегистрировали свои права. В связи с чем особую группу риска в данном случае составляют граждане, хотя бы и принявшие наследство фактически (пользуются недвижимым имуществом, осуществляют необходимый ремонт, оплачивают налоги и коммунальные платежи), но не оформившие юридически право собственности на наследуемое имущество.

Наша практика показывает, что нередко по прошествии нескольких лет после смерти наследодателя такие беспечные наследники с удивлением в один прекрасный день обнаруживают, что право собственности на их, как они полагали, недвижимость уже оформлено за другими лицами. В связи с чем новый титульный собственник недвижимости требует от них освободить теперь уже юридически принадлежащий ему дом, квартиру, земельный участок. В некоторых случаях наши наследники, спокойно пользующиеся наследственным имуществом могут ни о чём не подозревать вплоть до прихода судебных приставов с постановлением об их принудительном выселении на основании решения суда.

При этом не исключено, что к тому времени, как наследники узнают о совершённых махинациях с полученной ими в наследство недвижимостью, само имущество будет уже несколько раз перепродано мошенниками третьим лицам. Аферисты заинтересованы в том, чтобы к тому времени, как наследники обнаружат, что их недвижимое имущество им больше уже не принадлежит, данное имущество юридически сменило бы уже нескольких собственников. Такие действия предпринимаются с целью максимально затруднить или даже сделать невозможным изъятие недвижимости наследниками у её последнего юридического собственника. К тому же в некоторых случаях последний собственник недвижимого имущества, с которым придётся иметь дело обманутым наследникам, при покупке данной недвижимости мог и не знать о том, что на имущество имеются права других лиц. И даже если новый собственник недвижимости знал или догадывался, что данный дом (квартира, земельный участок) имеет криминальную историю, в связи с чем вступил с мошенниками в преступный сговор, доказать это бывает очень сложно.

Вследствие чего в большом количестве случаев, как показывает судебная практика, последний собственник недвижимости, первоначально отнятой мошенниками у наследников, признаётся её добросовестным приобретателем. В таких случаях суды отказывают в удовлетворении исков обманутых наследников об истребовании у данного лица их недвижимого имущества. Мало того, нередко причиной отказа судом в удовлетворении виндикационных исков наследников является пропуск наследниками срока исковой давности, который в зависимости от обстоятельств дела может составлять три года с момента совершения незаконных сделок по изъятию у наследников имущества либо одного года с момента, как наследники узнали о совершённых в отношении них преступных действиях.

Чтобы не стать жертвой аферистов и не лишиться своей полученной в наследство недвижимости, мы рекомендуем предпринять следующие превентивные меры, направленные на предотвращения возникновение вышеприведённых ситуаций:

Обязательно своевременно оформляйте права наследства. В соответствии с действующим законодательством для вступления в наследство необходимо в течение шести месяцев со дня смерти наследодателя (который признаётся днём открытия наследства) подать заявление нотариусу по месту открытия наследства заявление о принятии наследства. По истечении шести месяцев необходимо получить от нотариуса свидетельство о праве на наследство, после чего незамедлительно зарегистрировать в территориальном Управлении Росреестра право собственности на полученное в наследство недвижимое имущество;

Если для получения свидетельства о праве на наследство необходимо установление юридического факта (например, факта родства с наследодателем, факта нахождения у него на иждивении, факта принятия наследства, факта принадлежности имущества наследодателю и т.д.) то необходимо незамедлительно, не дожидаясь истечения предусмотренного законом шестимесячного срока после смерти наследодателя и не дожидаясь отказа нотариуса в выдаче вам свидетельства о праве на наследство, обратиться в суд с заявлением об установлении юридического факта либо, в случае наличия спора о праве, с исковым заявлением. При этом в суде необходимо ходатайствовать о наложении обеспечительных мер на наследственное имущество в виде запрета нотариусу выдавать кому-либо свидетельства о праве на наследство и запрета регистрационной службе осуществлять регистрацию прав на данное недвижимое имущество и каких-либо сделок с ним до вступления решения суда в законную силу;

Незамедлительно после открытия наследства на недвижимое имущество до момента получения наследниками свидетельств о праве на наследство письменно уведомить территориальное Управление Росреестра о своем принятии наследства за умершим и намерении в предусмотренный законом срок зарегистрировать свои права на данное имущество. Эти действия тем более необходимо предпринять, если между наследниками имеется спор по поводу их прав на наследство;

До момента регистрации вашего права на причитающуюся вам долю в праве собственности на наследуемое недвижимое имущество мы рекомендуем не позволять посторонним лицам пользоваться данным имуществом и тем более нести расходы по его содержанию. В дальнейшем не исключена ситуация, при который эти лица попытаются признать за собой право собственности на данную недвижимость, мотивируя это тем, что они фактически вступили в права наследования: а именно пользовались имуществом и несли бремя его содержания. При этом мошенники могут доказывать своё родство с наследодателем или в крайних случаях даже использовать поддельное завещание.

Мы рекомендуем незамедлительно после открытия наследства в виде недвижимого имущества осуществить его фактическое принятие, а именно пользоваться имуществом и нести бремя расходов по его содержанию. Это ваше право как наследника предусмотрено законом. Если посторонние лица либо кто-либо из других возможных наследников препятствует вам в реализации ваших прав, например не пускает в квартиру, дом, на земельный участок, то может быть обоснованным незамедлительное обращение в суд с иском о нечинении препятствий в пользовании имуществом;

Мы настоятельно не советуем позволять другим лицам, в том числе возможным наследникам, полностью взять на себя бремя расходов по содержанию наследственного недвижимого имущества. По закону вы как наследник обладаете не только правом пользоваться наследством, но и несёте обязанность по его содержанию. Неисполнение же этой обязанности, даже если фактически наследством вы не пользуетесь, в некоторых случаях может привести к тому, что вы лишитесь своего наследства;

В ряде случаев ещё при жизни наследодателя имеет смысл собирать информацию, в том числе медицинскую документацию, о состоянии его здоровья. В дальнейшем, после открытия наследства, эти документы могут оказаться незаменимыми для решения споров относительно порока воли наследодателя (например при рассмотрении исков об оспаривании завещания, совершённых наследодателем незадолго до смерти сделок по отчуждению имущества и т.д.);

После вступления в наследство и оформлении на него права собственности мы рекомендуем не реже, чем каждые два года, брать выписку в Росреестре о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества. В таком случае вы сразу узнаете, если ваше вступление в права наследования будет кем-либо оспорено в судебном порядке, и право собственности на объект недвижимости или его часть будет зарегистрировано за другим лицом. Практика показывает, что в некоторых случаях суды либо по халатности, либо вследствие иных обстоятельств рассматривают иски об оспаривании принятия наследства без вызова в суд всех заинтересованных лиц. Поэтому в таком случае бывает очень важным не пропустить срок исковой давности по оспариванию незаконных сделок с вашей недвижимостью.